Der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses ist für einen großen Teil der Bevölkerung neben dem Kauf einer Immobilie die größte finanzielle Transaktion, die sie in ihrem Leben durchführen. Es ist nur zu verständlich, dass sich viele hierfür einen Makler, der den Verkaufsprozess begleitet, an die Seite holen. Spätestens seit der Einführung des „Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ (§§ 656a bis 656d BGB) am 23.12.2020 sollte jedem Verkäufer klar sein, dass es diese Dienstleistung nicht umsonst gibt.
Bei etwas teureren Objekten kommen bei der Courtage schnell Beträge zusammen, für die man sich auch einen neuen Kleinwagen anschaffen könnte. Während man ein solches Fahrzeug in Ruhe bei einer Testfahrt auf Herz und Nieren prüfen könnte, ist dies beim Makler nicht möglich. Wonach sollte man aber seinen Immobilienmakler auswählen?
Man kann z.B. bei verschiedenen Maklern anfragen, für welchen Kaufpreis sie das Objekt anbieten würden. Hierzu wird ja oft genug eine kostenlose Immobilienbewertung angeboten. Darüber hinaus gibt es Internetseiten, auf denen sich Makler um den Verkaufsauftrag mit einem Zielverkaufspreis für ihre Immobilie bewerben können. Leider ist damit nicht garantiert, dass der höchste genannte Preis auch wirklich realistisch erreicht werden kann und wird.
Erfahrungen von Bekannten sind sicher eine gute Quelle, um die Entscheidung für den Partner beim Immobilienverkauf zu untermauern. Leider haben die Wenigsten Erfahrungen mit unterschiedlichen Maklern, was den Wert der Aussagen etwas relativiert.
Wie beim Fahrzeug kann man sicher auf den Preis schauen. Man sucht also nach dem Makler mit dem geringsten Courtagekosten. Wenn dieser dann auch die Immobilie zum höchsten Preis in kürzester Zeit verkauft, wäre das ein Glücksgriff. Wie wahrscheinlich das ist, mag jeder für sich entscheiden.
Wie ist es möglich, Einfluss auf den möglichen Verkaufspreis einer Immobilie zu nehmen? Lage und Größe – sicher die wichtigsten Einflussfaktoren – lassen sich nicht verändern. Man muss die Liegenschaft auf andere Art und Weise zu einem „Objekt der Begierde“ machen.
Während auf vielen Gebieten das, was man verkaufen möchte, möglichst positiv dargestellt wird, gibt es gerade im deutschsprachigen Raum immer noch sehr viele Makler, die Ihren Exposéfotos nicht den geringsten Wert zuzumessen scheinen.
Hier ein Bild wie man es in Deutschland typischerweise in einem Exposé finden kann:
Ist das ein Werbefoto?
– Es ist zu dunkel
– der Boden fällt zur Seite ab
– die Wände machen einen einsturzgefährdeten Eindruck
– einen Teil des Bildes nimmt Tür und Türrahmen ein
– es gibt hässliche Schlagschatten im Bereich von Tür und -rahmen
– offensichtlich wurde der Raum nicht vor dem Foto aufgeräumt
– der Blick aus dem Fenster ist nicht möglich, da völlig überbelichtet.
Vergleicht man das Foto mit einem aus einem Möbelkatalog oder einer Wohnzeitschrift, wird der Unterschied deutlich. Ein solches Foto macht sicher keine Lust darauf, die Immobilie zu besichtigen und erst recht nicht darauf, für das Objekt eine erhebliche Summe auszugeben.
Exposés sollten das Objekt von der besten Seite zeigen. Der Exposétext ist zwar rechtlich bindend, wird aber immer weniger von Immobiliensuchenden gelesen. Als erstes werden die Bilder angeschaut. Man verliebt sich nicht in eine Beschreibung. Einladende Bilder sind eher verantwortlich dafür, dass die dargestellte Immobilie näher in Betracht gezogen wird.
Das im oberen Foto gezeigte Bad hier noch einmal etwas anders fotografiert:
Es handelt sich um das selbe Badezimmer. Die meisten Betrachter werden jedoch das zweite Bild wesentlich attraktiver finden als das erste.
Was hat das jetzt mit der Auswahl eines Immobilienmaklers zu tun? Wenn Sie Ihre Liegenschaft möglichst schnell zu einem guten Preis verkaufen wollen, sollten Sie auf einen Makler verzichten, dessen Bilder in der Vergangenheit eher dem ersten Foto glichen. Schauen Sie sich bei Ihrer Suche nach einem Immobilienmakler aktuelle Angebote in einem Immobilienportal an, am besten von Objekten, die der von Ihnen angebotenen ähneln, also z.B. keine Luxusvillen, wenn Sie ein Einzimmerapartment verkaufen wollen. Es geht ja um die Qualität der Fotos nicht um die der Immobilie. Es nutzt übrigens auch nichts, wenn mit einer professionellen Fotoausrüstung geworben wird. Damit lassen sich auch sehr schlechte Bilder machen, wie das erste Bild beweist.
Makler, die in Ihren Unterlagen unprofessionelle Fotos nutzen, können das dadurch verlorene Potenzial nicht durch eine geringere Courtage wieder wettmachen.
Auch der Einsatz von Videos, virtuellen 360°-Besichtigungen, Drohnenfotos und -videos oder auch die Zusammenarbeit mit einer Homestagerin können gegebenenfalls das Interesse und damit auch den Preis positiv beeinflussen. Hier eignet sich nicht alles für jede Immobilie. Der Einsatz einer Drohne beim Verkauf eines Studentenapartments ist meistens obsolet. Das Angebot einer virtuellen Besichtigung kann hier hingegen viel Sinn ergeben, da solche Objekte häufig von nicht am Ort Ansässigen ins Auge gefasst werden.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Bei der Auswahl eines Immobilienmaklers sollte man auch auf das von ihm bislang verwendete Bildmaterial achten. Hier Kompromisse einzugehen, bedeutet, auf bares Geld zu verzichten.
Mehr über optimale Immobilienfotos erfahren Sie unter immobilienphoto.com. Dieser Gastbeitrag wurde uns von Holger Slaghuis zur Verfügung gestellt.